はじめに：売却だけがすべてではない—「代償金」と「名義変更」という選択肢
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離婚時の財産分与で、不動産を**「売却して現金を折半する」のが最も一般的な解決策です。しかし、特に小さなお子様がいるご家庭では、「子供の学校区を変えたくない」「住み慣れた家を離れたくない」という理由から、「離婚後も夫婦のどちらか一方が家に住み続けたい」**と希望されるケースが多くあります。
この場合、家に住み続ける側が、出ていく側に対し、不動産の価値の半分に相当する**「代償金（清算金）」を支払い、さらに「住宅ローンの名義」**を単独に変更する必要があります。
今回は、この**「代償金」と「ローン問題」**で深刻に対立した、夫：Tさんと妻：Aさんの解決事例をご紹介します。
Tさん・Aさんご夫妻の事例概要：代償金とローンの対立
Tさんご夫妻は結婚10年。名義は夫（Tさん）単独、ローンもTさん単独名義で残債は約2,500万円でした。妻Aさんは専業主婦で、小学生のお子様が2人います。
| 項目 | 夫（Tさん）の要望・視点 | 妻（Aさん）の要望・視点 |
| 売却方針 | **売却希望。**早くローンの責任から解放され、代償金を支払うことなく現金で清算したい。 | **居住希望。**子供のために家に住み続けたい。代償金を支払い、ローン名義も自分に移したい。 |
| 代償金 | 市場価格ベースでの公正な清算を求める（資産価値：2,000万円）。 | **現金での支払いは困難。**退職金や将来の資産形成を担保に、長期分割払いを求める。 |
| ローン名義 | **名義変更（借り換え）**が不可能なら、即座に売却すべきだと主張。 | 専業主婦のため、銀行の審査が通らず。Tさんに名義を残したままの**「債務引受」**を希望。 |
| 最大の対立点 | 「ローンの責任」。名義変更ができないのに家を渡すのは、将来のリスクが大きすぎる。 | 「代償金の捻出」。現金がないため、家に住む権利を主張できず、子供の生活が不安定になる。 |
対立が招いた二つの重大な問題
1. 「代償金の捻出」という壁と、長期化する話し合い
不動産の査定額は4,500万円。ローン残債2,500万円を引くと、純粋な資産価値は2,000万円です。Aさんが家に住み続ける場合、Tさんに対し、この半額である1,000万円を代償金として支払う必要があります。
しかし、専業主婦であるAさんに、この1,000万円を現金で用意することは不可能でした。
- Tさんの主張： 「現金で1,000万円を用意できなければ、売却して現金を折半するしかない。ローンの残っている家に、代償金を支払えないAさんを住まわせることはできない。」
- Aさんの主張： 「退職金や養育費の一部から分割で支払うので、数年待ってほしい。子供の生活基盤を最優先すべきだ。」
代償金の支払い方法と時期について合意できず、この話し合いだけで半年以上の時間が経過しました。この間も、Tさんはローンの支払いを継続しており、精神的にも大きな負担となっていました。
2. 「ローンの名義問題」という法的・銀行的な壁
最も深刻だったのは、ローンの問題です。
- 銀行の壁： Tさんがローンを支払い終わるまで名義をTさんのまま残し、Aさんが住み続ける（債務引受）ことは、Tさんにとってリスクが高すぎます。また、銀行も「ローン名義人ではない人が住み続ける」ことや、「収入のない専業主婦への名義変更」を原則として認めません。
- Tさんのリスク： もしAさんが何らかの理由で住居費を支払えなくなった場合、Tさんは「元妻の住居」のローンを払い続ける義務が残り、さらにTさんが新しく家を買う際のローン審査に悪影響を及ぼします。
Tさんはこのリスクを極度に恐れ、「銀行の審査が通らないなら、問答無用で売却すべき」と主張し、話し合いは完全に決裂しました。
弊社の介入と解決への道筋：売却「以外」の解決策
このケースは、感情論だけでなく、金融と法律が複雑に絡み合ったケースであり、弊社は以下のステップで解決に導きました。
ステップ1：「代償金の現実的な捻出方法」の提案
1,000万円の現金を一括で用意できないというAさんの状況を踏まえ、弊社は売却以外の資金調達手段を検討し、ファイナンシャルプランナーと連携しました。
- 住宅ローンの「借り換え」再検討： Aさんがパートを始めることを前提に、**「親族からの資金援助（担保提供）」や「ノンバンク系金融機関の離婚ローン」**など、現在の収入では通らないが、Tさんの連帯債務を解消できる代替策をシミュレーション。
- 「養育費と代償金の相殺」の提案： Tさんが支払うべき養育費の一部（例：総額300万円）と、Aさんが支払うべき代償金（1,000万円）を相殺し、実質的なAさんの支払い額を700万円に減額する提案を行いました。
結果、Tさんは養育費の支払いを一部前倒しで清算できる、Aさんは支払額が減るという双方のメリットが生まれ、代償金700万円を3年以内に分割で支払うという合意に至りました。
ステップ2：「免責的債務引受」によるローンの切り離し
Tさんの最大の懸念である「ローンの責任」を解消するため、弊社はTさんの取引銀行ではなく、**「離婚時の財産分与に理解のある地方銀行」**を探し、交渉を行いました。
- 新たなローンの設定： Aさんがパート収入を得ることを前提に、親族を連帯保証人に加える形で、Aさんを単独債務者とする新たなローン（免責的債務引受に近い形）を組み直す提案をしました。
- Tさんの免責の実現： この提案が通ったことで、Tさんは既存のローンから完全に名前が外れ、将来の新たな住宅購入への道が開けました。これにより、Tさんの「リスクから解放されたい」という要望が満たされました。
ステップ3：「共有物分割登記」による名義変更
ローン問題が解決した後、TさんからAさんへ所有権を完全に移転するための**「共有物分割登記（財産分与による所有権移転）」**を司法書士と連携して迅速に実行しました。
💡 離婚時の「自宅継続居住」を成功させるためのアドバイス
Tさん・Aさんご夫妻の事例から得られた教訓として、自宅継続居住を検討されている方へ、以下の3点のアドバイスを送ります。
1. 最優先は「ローンの名義」の切り離し
家に住み続けるか否かに関わらず、現在の名義人がローンの責任から完全に解放されることが、離婚時の不動産問題における最優先事項です。代償金よりもローンの免責を優先すべきであり、金融機関の交渉は必ず専門家を通じて行うべきです。
2. 「代償金」の支払い方法は柔軟に交渉する
現金での一括支払いが難しい場合、養育費との相殺、退職金などの将来の収入を担保にした分割払い、親族からの借り入れなど、複数の資金調達手段を検討してください。感情論ではなく、いつまでに、いくら支払うかという明確な計画を立てることが、相手を納得させる鍵となります。
3. 弁護士、金融機関、不動産会社、司法書士の四者連携が必須
売却と違い、居住継続の選択肢は「法律（財産分与）」「金融（ローン）」「不動産（査定・登記）」が複雑に絡み合います。必ず、それぞれの専門分野を持つプロが連携する体制を築くことで、初めてこの複雑な問題を安全かつスムーズに解決できます。
📞 お気軽にご相談ください
弊社は、単なる売却仲介だけでなく、離婚後の生活を見据えた**「居住継続」や「代償金交渉」**にも、各専門家と連携して深く関与し、最適な解決策をご提案しています。
ローンの名義や代償金の問題で離婚協議が停滞している場合は、ぜひご相談ください。秘密厳守でご対応いたします。
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