【自営業者の危機】税金滞納による差押え！住宅ローンも限界を迎えたA様の逆転劇

任意売却の相談事例の中でも、特に複雑で深刻なケースの一つが、「事業の業績悪化による税金滞納」と「住宅ローン滞納」が同時に発生し、不動産が二重に差し押さえられてしまうケースです。

今回ご紹介するのは、コロナ禍と原材料費高騰の波に飲み込まれ、事業の維持と住宅ローンの支払いの間で苦悩された、40代の自営業者A様の事例です。

もしあなたが今、住宅ローンだけでなく、税金の督促にも追われている状況であれば、この事例は必ず、解決への希望の光となるでしょう。

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Ⅰ. 崖っぷちの状況：A様が直面した「二重の差押え」の恐怖

1. 相談者A様のプロフィールと抱えていた問題

項目	詳細
相談者	A様 (40代・男性)
職業	飲食店経営の自営業
家族構成	妻、子供2人
不動産状況	築10年の一戸建て (住宅ローン残債：約3,500万円)
滞納状況	住宅ローン：支払困難の連絡済（滞納直前） 税金（事業税、消費税、住民税）：約2年間滞納
危機的状況	税務署から不動産に対する「差押通知書」が到達済み

A様は地域で評判の良い個人経営のレストランを営んでいました。しかし、コロナ禍による客足の減少と、その後の急速な物価上昇により、仕入れ値が急騰。懸命な努力にもかかわらず、利益は削られ続けました。

2. ローンより先に襲いかかった「税金」の差押え

「お客様に提供する食事の質だけは落とせない」という強いこだわりから、A様は事業に必要な運転資金と、家族が住む家の住宅ローンの支払いを何とか優先してきました。

その結果、後回しになってしまったのが、事業に関する事業税や消費税、そして住民税といった各種税金でした。

当初は「一時的な滞納だから、売上が戻ればすぐに払える」と考えていましたが、状況は回復せず、ついに税務署（あるいは市町村役場）からの**「差押通知書」**がA様のご自宅に届きました。

この通知により、A様の自宅不動産には、銀行（住宅ローン債権者）の担保とは別に、**役所による税金滞納を原因とする差押え（公租公課による差押え）**が登記されてしまったのです。

3. 「二重の差押え」が意味するもの

A様がご相談に来られた際、最も恐れていたのは「家を失うこと」以上に、「税金もローンも解決しないまま、全てを失う」という状況でした。

通常、住宅ローンの滞納が続くと、銀行が裁判所に競売を申し立て、家は競売にかけられます。しかし、A様の場合は、銀行の差押え（担保権実行）よりも先に、税金による差押えが登記されていました。

これは、競売になった際に「配当」の面で非常に複雑な問題を引き起こします。

• 競売の複雑化: 競売になった場合、税金（公租公課）は、住宅ローンよりも優先して配当されるケースが多いです（法定納期限によります）。売却額が低いと、税金分を優先的に支払っても残債が残り、さらに銀行への返済も不十分となり、A様の負担だけが増えてしまうリスクがありました。
• 事業再建への悪影響: 滞納した税金は、破産しても免責されない非免責債権です。家を失っても税金が残ってしまえば、事業の再建も、新たな生活のスタートも困難になってしまいます。

A様が希望されたのは、**「何とか税金の滞納も清算し、残債を整理した上で、引越し費用を確保して再出発したい」**というものでした。

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Ⅱ. 弊社が行った解決策：税務署との「難解な交渉」

A様の事例の解決の鍵は、**「住宅ローン債権者（銀行）と、税金債権者（税務署/役所）の双方から、同時に任意売却の同意と、差押えの解除を得ること」**でした。

一般的な任意売却は銀行との交渉がメインですが、今回は税金による差押えが先行していたため、交渉は非常に難航すると予想されました。

1. 専門家による状況の整理と戦略立案

まず弊社は、A様の債務状況（住宅ローン残高、滞納額、各種税金の滞納総額）を正確に把握し、不動産の市場価格を査定しました。

• 査定額: 約3,000万円
• ローン残債: 約3,500万円
• 税滞納額: 約200万円（延滞金含む）
• 総債務: 約3,700万円（家の価値を大きく上回るオーバーローン状態）

この状況で、任意売却を成立させるためには、少なくとも**「売却額の3,000万円の中から、税金200万円と、引越し費用を捻出すること」**を両債権者に認めさせる必要がありました。

2. 債権者との個別交渉の実行

① 住宅ローン債権者（銀行）との交渉：

銀行側にとって、任意売却は「競売よりも高い価格で売却でき、残債回収率が上がる」というメリットがあります。しかし、売却代金の中から税金や引越し費用を差し引かれるのは、銀行にとっては回収額が減ることを意味します。

【交渉のポイント】

• 競売リスクの強調: 「このまま競売になると、二重の差押えによる配当順位の複雑化、および競売特有の安価な売却額により、貴行の回収額が大幅に減る」というデータを提示。
• 税金支払いの緊急性: 「税金差押えを解除しなければ、任意売却自体が成立しない」ことを明確に伝え、税金の精算費用の捻出に理解を求めました。

② 税金債権者（税務署/役所）との交渉：

最も難解だったのが税務署との交渉です。税務署は「公の債権」であるため、原則として満額の支払いを求めます。任意売却において、売却代金の一部が税金の精算に充てられることを「按分弁済（あんぶんべんさい）」と呼びますが、これには厳格な条件と交渉技術が必要です。

【交渉のポイント】

• 「公売」よりも任意売却の優位性: 税務署が自ら行う「公売」は、一般的に競売よりもさらに市場価格からかけ離れた安い価格で売却される傾向があります。そのため、「任意売却のほうが、より多くの税金滞納額を回収できる」というメリットをデータで訴えました。
• 税金滞納の解消が目的: 任意売却を成立させることで、一部であれ税金が回収され、かつ残りの税金についても分割納付の相談の土台を作れることを強調。

3. 交渉の末、「同時解除」の合意を獲得

双方との粘り強い交渉の結果、以下の条件での任意売却の実行を合意に至りました。

1. 売却額: 3,000万円で買主を確保。
2. 税金精算: 売却代金の中から、滞納していた税金および延滞金200万円全額を支払い、税務署の差押えを解除。
3. 引越し費用: A様の生活再建のため、規定額の引越し費用を捻出。
4. 残債: 残った約3,500万円の住宅ローン残債については、銀行とA様の間で無理のない分割返済の計画を別途取り決める。

これにより、A様は競売を回避できただけでなく、今後の生活を最も圧迫するであろう**「税金の差押え」の問題を同時に、かつ完全に解決**することができました。

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Ⅲ. 自営業者だからこそ知っておきたい「税金滞納」と任意売却

A様の事例のように、特に自営業者や法人経営者は、「住宅ローン」と「税金」の二つの問題を抱えやすいという特徴があります。ここでは、そのリスクと任意売却のメリットを解説します。

1. 税金滞納による差押えの強力な効力

税金（公租公課）は、国や地方公共団体が徴収する債権であり、その回収手続きは銀行の債権回収よりも強力かつ迅速です。

• 予告なしの差押え: 銀行の場合、事前に督促や期限の利益の喪失通知がありますが、税金の場合、滞納が続くと比較的早期に予告なしに差押えが実行されることがあります。
• 公売手続き: 差押え後、税務署は自ら「公売」という形で不動産を売却できます。公売になると、市場価格よりも著しく安い価格で売却され、残債がより多く残る可能性が高まります。
• 法定納期限の優先: 前述の通り、税金は「法定納期限」が抵当権設定登記日よりも早い場合、住宅ローンに優先して配当を受けることができます。このため、銀行側も税金の差押えを無視できず、任意売却による同時解決が現実的な選択肢となります。

2. 任意売却が「競売・公売」よりも優れている理由

項目	任意売却 (専門家介入)	競売・公売 (裁判所/税務署主導)
売却価格	市場価格に近い価格で売却可能	市場価格の5割〜7割程度に下落
税金解決	売却代金から精算・差押え解除が可能	配当順位に従い、一部しか清算されない可能性あり
引越し費用	債権者との交渉により捻出できる可能性が高い	原則として費用捻出は不可能
プライバシー	内密に進められ、近隣に知られにくい	期間入札などで広く公開される
再スタート	残債の返済計画を相談できる	残債の請求が厳しくなる傾向

自営業者A様のように、税金の問題を同時に解決したい場合、税務署・銀行と同時に交渉できる任意売却の優位性は圧倒的です。

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Ⅳ. 最終結果とA様の声：新しい生活への第一歩

1. 任意売却の成立と再スタート

結果として、A様は競売の通知が届く前に任意売却を成立させることができました。

• 税金問題の完全解決: 滞納していた税金（公租公課）は売却代金から全て精算され、税務署による差押えが解除されました。これにより、A様は精神的な重圧から解放されました。
• 引越し費用と時間的余裕の確保: 確保した引越し費用で、一家は学校の校区を変えずに近隣の賃貸物件へ転居。焦燥感から解放され、落ち着いて事業の再建計画を立てる時間を得ることができました。
• 残債の整理: 残った住宅ローン残債約500万円については、銀行との間でA様の現在の収入状況に合わせた現実的な分割返済計画を取り決め、和解が成立しました。

2. A様からのメッセージ

A様からは、新しい生活をスタートされた後、このようなメッセージをいただきました。

「本当にありがとうございました。正直、住宅ローンよりも税金の差押えの方が怖かったです。差し押さえられた家を競売で失い、それでも税金とローンの残債が残る…そんな最悪の未来しか見えていませんでした。御社に相談して、銀行だけでなく税務署との難しい交渉まで一手に引き受けていただき、税金の問題をクリアにできたことが何より大きかったです。今は、家族とともに新しい場所で、前向きに事業を再建しようと努力しています。もし、私と同じように税金とローンで悩んでいる方がいたら、手遅れになる前に、すぐに専門家に相談してと伝えたいです。」

3. この事例から学ぶべき教訓

A様の事例は、特に自営業者の方へ以下の重要な教訓を与えてくれます。

1. 税金の差押えは住宅ローン以上に危険視せよ: 銀行からの督促より前に、税務署からの通知が届いたら、状況は一気に切迫しています。公売になる前に動く必要があります。
2. 二重の差押えこそ専門家の出番: 銀行と役所、二つの異なる性質の債権者との交渉は、一般の方にはまず不可能です。双方のルールを理解し、落とし所を見つけられる専門家に任せることが、唯一の解決策です。
3. 「放置」は絶対に避けるべき: 競売・公売手続きが始まってしまうと、解決の選択肢は著しく狭まります。不安や恥ずかしさを捨てて、差押え通知が届いたその日に相談することが、ご自身とご家族の未来を守る最善の方法です。

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🚨 まとめ：手遅れになる前に、専門家へご相談ください

「自営業だから仕方ない」「税金だからどうにもならない」と諦める必要はありません。

住宅ローンと税金滞納という、最も困難な複合的債務の状況であっても、適切な知識と交渉力があれば、競売を避け、税金の問題を解決し、引越し費用を確保した上で再スタートを切ることは可能です。

大切なのは、「相談するタイミング」です。

「住宅ローンの督促状が届いた」「税金滞納でついに差押え通知が来た」—その時が、最後のチャンスかもしれません。一刻も早く、任意売却の専門家にご相談ください。

私たちは、A様のように、複雑な状況で苦しむ自営業者の方々が、希望をもって次のステップに進めるよう、全力でサポートいたします。